주택저당증권(Mortgage-Backed Securities, MBS)은 주택담보대출을 기초자산으로 하여 발행되는 자산유동화증권(ABS)의 한 종류입니다. 이는 금융기관이 보유한 주택저당채권을 유동화하여 자금을 조달하는 수단으로 활용됩니다. 최근 주택시장과 금융환경의 변화에 따라 MBS 발행 규모와 시장 동향에 많은 변화가 있었습니다. 오늘은 MBS의 개념과 구조, 최신 발행 현황, 그리고 향후 전망에 대해 알아보겠습니다.
주택저당증권(MBS)의 개념과 구조
MBS는 금융기관이 주택담보대출로부터 발생한 채권을 모아 이를 기초자산으로 증권을 발행하는 구조를 가지고 있습니다. 이러한 구조를 통해 금융기관은 대출 자산을 유동화하여 자금을 회수하고, 투자자들은 주택담보대출에서 발생하는 원리금 상환을 기반으로 한 수익을 얻을 수 있습니다.
MBS의 구조는 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다:
- 패스스루(Pass-Through) 증권: 주택저당채권에서 발생하는 원리금 상환을 투자자들에게 직접 전달하는 형태입니다.
- 담보부채무담보부증권(Collateralized Mortgage Obligation, CMO): 주택저당채권을 기초로 여러 계층의 트랜치(tranche)로 나누어 발행하며, 각 트랜치는 상환 우선순위와 수익률이 다릅니다.
2024년 MBS 발행 현황
금융감독원에 따르면, 2024년 전체 자산유동화증권(ABS) 발행 규모는 전년 대비 21.8% 감소한 51조 7천억 원으로 집계되었습니다. 이러한 감소의 주요 원인은 주택저당증권(MBS) 발행의 급감에 있습니다.
한국주택금융공사가 발행한 MBS는 18조 9천억 원으로, 전년 대비 48.8% 감소하였습니다. 이는 주택경기 둔화와 특례 보금자리론 종료 등의 영향으로 분석됩니다.
자산보유자별 ABS 발행 규모
| 자산보유자 | 2023년 발행액 | 2024년 발행액 | 증감률 |
| 주택금융공사(MBS) | 37조 8천억 원 | 18조 9천억 원 | -48.8% |
| 금융회사 | 20조 9천억 원 | 25조 1천억 원 | +20.0% |
| 일반기업 | 8조 1천억 원 | 7조 7천억 원 | -5.7% |
금융회사의 ABS 발행은 여전사의 할부금융채권 및 은행 등의 부실채권(NPL) 기초 증권 발행 증가로 인해 20.0% 증가한 25조 1천억 원을 기록하였습니다.
MBS 시장의 향후 전망
주택저당증권시장의 활성화를 위해서는 유통시장이 형성될 수 있도록 충분한 수요와 공급, 주택저당증권의 신용도 제고와 함께 금리가 적정 수준에서 결정되어야 합니다.
또한, 주택저당증권(MBS) 발행구조의 이해 및 발전방향 모색이 필요합니다.
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마치며
주택저당증권(MBS)은 주택금융시장에서 중요한 역할을 담당하고 있으며, 최근의 발행 감소는 주택시장과 금융환경의 변화를 반영하고 있습니다.
앞으로 MBS 시장의 안정적 성장을 위해서는 유통시장 활성화, 신용도 제고, 금리 안정 등의 노력이 필요합니다. 투자자들은 이러한 시장 동향을 주의 깊게 살펴보고, 신중한 투자 판단을 내리는 것이 중요합니다.